Sprzedaż mieszkań spadła w rok o 45 proc., a ceny wciąż są wysokie. Tak wyglądał sierpień 2022 r. na rynku pierwotnym

Sierpień 2022 r. okazał się na rynku pierwotnym czasem zastoju. Jak wynika z raportu GetHome.pl, w drugiej połowie wakacji deweloperzy w siedmiu największych miastach kraju sprzedali tylko ok. 2,5 tys. mieszkań. Był to wynik o 3 proc. lepszy niż w lipcu, ale za to aż o 45 proc. gorszy niż w sierpniu 2021 r.

– O katastrofalnym wręcz spadku sprzedaży nowych mieszkań możemy mówić w przypadku Poznania i Łodzi. W stolicy Wielkopolski w czerwcu i lipcu deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Tymczasem sierpień przyniósł jej załamanie, i to aż o 56 proc. – zauważa Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl. – Liczba zawartych umów deweloperskich jest mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią COVID-19.

Zobacz w galerii wykresy obrazujące sytuację na rynku pierwotnym:

Powodów do radości nie mieli też deweloperzy w Łodzi i Gdańsku. W tym pierwszym mieście sprzedaż wzrosła w lipcu o 32 proc. tylko po to, by w sierpniu spaść o 37 proc. Z kolei w Gdańsku odnotowano najgorszy wynik sprzedażowy od blisko dwóch lat.

Nie wszędzie jednak było aż tak źle. Zadowolone mogą być np. firmy deweloperskie w Warszawie, które sprzedały w sierpniu o 25 proc. więcej lokali niż w lipcu. W Katowicach miesięczny wzrost sprzedaży wyniósł aż 58 proc., a we Wrocławiu 32 proc. Warto jednak dodać, że w obu tych miastach lipiec był słabszy sprzedażowo niż czerwiec.

Trwające od kilku miesięcy załamanie na rynku kredytów hipotecznych wpływało na rynek także w sierpniu. Według Biura Informacji Kredytowej w lipcu banki udzieliły zaledwie 9 tys. kredytów mieszkaniowych, a w sierpniu o taki kredyt wnioskowało tylko 12,4 tys. osób. To o 12 proc. mniej niż w lipcu i aż o 71 proc. mniej niż rok wcześniej. W BIK mówią wręcz o „apokalipsie w kredytach mieszkaniowych”. To głównie efekt problemów ze zdolnością kredytową, choć warto dodać, że ostatnio sytuacja nieco się poprawiła.

– We wrześniu zdolność kredytowa przeciętnej rodziny ponownie wzrosła. Trzyosobowej familii, w której dwie osoby pracują i każda z nich zarabia równowartość średniej krajowej, banki skłonne byłyby dziś pożyczyć na zakup mieszkania kwotę 417 tys. złotych. To o skromne 4 tys. zł więcej niż w sierpniu – piszą Bartosz Turek i Oskar Sękowski z HRE Investments.

Masowy odpływ z rynku klientów kredytowych to główny powód spadku sprzedaży mieszkań w sierpniu. Deweloperzy mogą dziś liczyć głównie na popyt ze strony inwestorów kupujących za gotówkę, którzy nabywają nawet 70–80 proc. nowych mieszkań.

– Oczywiście we wszystkich największych miastach koniunktura jest dużo gorsza niż przed rokiem. W okresie 8 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 22,8 tys. mieszkań, czyli o 37 proc. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48 proc.) i Gdańsku (o 42 proc.) – wylicza Wielgo

W sierpniu, tak jak w poprzednich miesiącach, deweloperzy nadal starali się dopasowywać podaż mieszkań do spadającego popytu. Do sprzedaży w 7 miastach wprowadzono łącznie ok. 2,6 tys. mieszkań, czyli o 15 proc. mniej niż w lipcu. Zgodnie z przewidywaniami ekspertów GetHome.pl po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec i sierpień przyniosły wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich.

– W sierpniu aż o ponad 70 proc. zmniejszyły nową podaż poznańskie i wrocławskie firmy deweloperskie. 20 proc. spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowaliśmy w Krakowie, zaś w Katowicach rynek deweloperski zamarł. Na rynek wprowadzono tam dosłownie pojedyncze lokale – podaje Wielgo.

Takiego efektu nie zaobserwowano z kolei w Warszawie, Gdańsku ani Łodzi, gdzie deweloperzy wprowadzili na rynek więcej lokali niż w lipcu.

Nie znaczy to jednak, że oferta dla kupujących była skromna. W siedmiu analizowanych miastach deweloperzy oferowali pod koniec sierpnia łącznie ponad 36,3 tys. mieszkań, a więc o o 19 proc. więcej niż przed rokiem. Jeśli spojrzeć na okres od stycznia do sierpnia, podaż przeważała nad popytem we wszystkich miastach z wyjątkiem Krakowa.

Warto jednak pamiętać, że sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W Poznaniu odnotowano w sierpniu spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich o 7 proc. Kupujący mieli tu do wyboru niespełna 3,5 tys. mieszkań. Z kolei w Katowicach oferta skurczyła się do nieco ponad 1,4 tys. mieszkań, czyli o 5 proc. Nieznacznie mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Warszawie i Gdańsku. W stolicy na kupujących czeka niemal 11,6 tys. lokali. Warte podkreślenia jest to, że tak duży ich wolumen w tym mieście był ostatnio w 2020 r.

– Zdarza się, że deweloperzy „zamrażają” część oferowanych mieszkań. W efekcie przez jakiś czas nie ma ich w ofercie. Zdarza się też, że klienci rozwiązują umowę z deweloperem, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wracają do oferty – zauważa Wielgo.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że sierpień przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Warszawie i Katowicach. W Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu mieszkania podrożały nieznacznie, bo tylko średnio o 1 proc. w przeliczeniu na metr kwadratowy. Za to we Wrocławiu średnia poszła w górę o 3 proc., był to jednak efekt pojawienia się na rynku nowej puli wyjątkowo drogich mieszkań z jednej inwestycji.

Stabilizacja cen nieruchomości nie oznacza oczywiście, że było tanio. Patrząc tylko na średnią cenę metra kwadratowego, można przeoczyć zjawisko, jakim jest dramatycznie szybko kurcząca się w największych miastach oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw.

– Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu – komentuje ekspert GetHome.pl.

Najbardziej spektakularną zmianę można było zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. Przykładowo, w stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nieprzekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 48 proc. do 4 proc. Dodajmy, że w Warszawie i Krakowie takie oferty można policzyć dosłownie na palcach.

Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 59 proc. i 43 proc. Ponadto w Poznaniu, Łodzi i Katowicach w ofercie firm deweloperskich pojawiły się mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej. W Poznaniu i Łodzi w sierpniu była ona aż o 21 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.

– We wszystkich miastach odnotowaliśmy dwucyfrową podwyżkę. Przy czym w Krakowie wynosiła ona „tylko” 11 proc. – podsumowuje Wielgo.

Pewnym pocieszeniem może być fakt, iż spadający popyt zachęca część deweloperów do ustępstw. Coraz więcej firm proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Warto jednak pamiętać, że zdaniem ekspertów promocje, które oznaczają de facto obniżkę cen, obejmą raczej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale.